ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.  Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, số 47/2024/QH15 quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

1.1.           Điều kiện đối với dự án bất động sản

Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau:

-         Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; được lựa chọn/công nhận chủ đầu tư với trường hợp dự án phải thực hiện công nhận chủ đầu tư.

-         Dự án đã có quy hoạch chi tiết và được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

-         Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì cần phải xây dựng xong toàn bộ công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng nội dung, tiến độ, thiết kế và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

-         Quyền sử dụng đất của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng hiện không dính tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực; đất không bị kê biên; không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch hoặc đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ.

-         Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp dự bị xử phạt hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt đó.

-         Trường hợp dự án đang thế chấp thì phải thực hiện giải chấp

-         Dự án còn thời hạn thực hiện

-         Trường hợp là dự án bất động sản chuyển nhượng một phần thì dự án còn cần phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần khác trong dự án.

1.2.           Điều kiện bên chuyển nhượng dự án

Chủ đầu tư bên chuyển nhượng cần đạt được những điều kiện bao gồm:

-  Phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung đã được chấp thuận.

-  Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí liên quan mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

-  Trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân: Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

-  Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

+ Hiện không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc bị đình chỉ kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Bảo đảm được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.

+ Phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên

+ Phải bảo đảm được khả năng huy động vốn để làm dự án. Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có số vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ nhằm bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án.

2.  Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tùy thuộc vào từng loại dự án mà quyền, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có sự khác nhau, cụ thể:

-         Đối với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Theo đó, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng đều kiện theo quy định

-         Với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

+ Thủ tướng Chính phủ: Đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

+ Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng: UBND có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án.

+ UBND cấp tỉnh: quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

3.  Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

3.1.           Các giấy tờ chuyển nhượng dự án gồm:

-         Đối với chủ đầu tư:

Theo khoản 3 Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định các giấy tờ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án gồm:

a) Văn bản của chủ đầu tư dự án đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản;

b) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở;

c) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc lựa chọn nhà đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu giá, pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phát triển đô thị; quyết định hoặc văn bản công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;

d) Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, về quy hoạch đô thị;

đ) Các giấy tờ về đất gồm: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Biên bản bàn giao đất thực hiện dự án trên thực địa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đất đai;

e) Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản thế chấp thì phải có giấy tờ thể hiện đã giải chấp theo quy định của pháp luật;

g) Giấy tờ nghiệm thu theo quy định của pháp luật xây dựng về việc đã hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết và nội dung dự án được phê duyệt đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

h) Xác nhận của cơ quan thuế về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước và các chứng từ thể hiện chủ đầu tư đã nộp phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)

i) Đối với doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì phải có giấy tờ chứng minh việc tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;

k) Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng;

l) Thỏa thuận về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu có).

-  Đối với bên nhận chuyển nhượng dự án

Theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng dự án gồm:

a)      Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đầu tư;

b)     Báo cáo tài chính

c)      Văn bản cam kết về việc tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận;

d)     Giấy tờ chứng minh đáp ứng điều kiện để thực hiện chuyển nhượng dự án (mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng được ban hành tại Phụ lục XIV nghị định 96/2024/NĐ-CP).

3.2.           Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

-         Trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chính phủ:

+ Bước 1: Chủ đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao được chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý) đề nghị cho phép chuyển nhượng tại UBND tỉnh nơi có dự án/cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND tỉnh ủy quyền.

+ Bước 2: UBND lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan hoặc các tổ chức thẩm định.

+ Bước 3: Trình Thủ tướng xem xét, quyết định xem có đủ điều kiện để chuyển nhượng không. Trường hợp không đủ điều kiện thì phải có văn bản thông báo rõ lý do với chủ đầu tư (tổng thời gian cho bước 2, bước 3 là 45 ngày).

+ Bước 4: Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng, các bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

-         Trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh:

+ Bước 1: Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng UBND tỉnh nơi có dự án/cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND tỉnh ủy quyền.

+ Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, UBND tiến hành lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định

+ Bước 3: Ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng (trường hợp không đủ điều kiện thì phải có văn bản thông báo rõ lí do với chủ đầu tư).

+ Bước 4: Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của UBND cấp tỉnh, các bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

Lưu ý: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký chuyển nhượng thì tiến hành thực hiện các thủ tục về đất đai như bình thường.

(Theo Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản)

4.  Thời gian thẩm định hồ sơ chuyển nhượng

Theo quy định tại điều 11 Nghị định 96/2024/NĐ-CP,

-         Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan của địa phương và tổ chức thẩm định hồ sơ chuyển nhượng. Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền thì trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan của địa phương và tổ chức thẩm định hồ sơ chuyển nhượng.

-         Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản, hồ sơ lấy ý kiến của UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước được giao đối với các nội dung.

Trên đây là điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ trong quá trình thực hiện, hãy liên hệ với CTA LAW để được hướng dẫn nhanh chóng!