THỦ TỤC MUA NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
1. Điều kiện mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
- Đối với cá nhân nước ngoài phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Một số trường hợp người nước ngoài không được mua/ sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Người nước ngoài không được mua hoặc sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu không nhập cảnh hợp pháp, hoặc không thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà theo quy định pháp luật.
- Người nước ngoài không được mua nhà tại các khu vực được xác định là khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Nhà ở được người nước ngoài sở hữu phải là nhà ở thương mại và được mua thông qua các chủ đầu tư hoặc các cá nhân/tổ chức được phép chuyển nhượng hợp pháp. Người nước ngoài không được mua đất nền, đất chưa xây dựng, hoặc các loại bất động sản không được phép giao dịch với cá nhân nước ngoài.
Bên cạnh đó, căn cứ tại Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
- Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
- Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
- Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
- Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.
2. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:
- Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
- Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.
- Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.
3. Thủ tục mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam
Thủ tục để người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính + bản sao chứng thực)
- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng)
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (bản chính + bản sao chứng thực)
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân và Sổ hộ khẩu (đối với người Việt Nam) hoặc Hộ chiếu và giấy tờ nhập cảnh hợp pháp (đối với người nước ngoài).
- Bản sao Giấy đăng kí kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng nhân dân
- Bản chính biên lai nộp nghĩa vụ tài chính
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Thanh toán qua tài khoản tại ngân hàng Việt Nam
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ
Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện việc kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ. Trường hợp cần thiết thì gửi phiếu lấy kiến của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng; khi nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Kiểm tra hiện trạng đất
Nếu hiện trạng đất phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đầu tư đã được duyệt và phù hợp với bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt (nếu có) thì chỉnh lý bản đồ địa chính và cấp trích lục bản đồ để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được duyệt và bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt thì gửi kết quả kiểm tra đến cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng để xử lý theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Lập hồ sơ, viết Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Trong thời hạn 02 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường thực hiện các công việc sau:
- Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận.
Thời hạn thông báo nghĩa vụ tài chính: 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp người sử dụng đất đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Tờ trình kèm theo hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển đến, UBND theo thẩm quyền ký Giấy chứng nhận.
Bước 5: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi cá nhân đã nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người xin cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất và trao Giấy chứng nhận cho tổ chức để trả cho người được cấp.
Trên đó là những thông tin cơ bản về Thủ tục mua bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn, hãy liên hệ ngay với CTA LAW để nhận được giải pháp pháp lý tối ưu và chuyên nghiệp nhất!