HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT TỪ NGÀY 01/7/2025 THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT
Từ ngày 01/7/2025, thủ tục tách thửa đất đã có những thay đổi quan trọng, được quy định chi tiết trong Nghị định 151/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024. Với mục tiêu phân quyền mạnh mẽ hơn cho chính quyền địa phương, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, các quy định mới về hồ sơ, trình tự, thủ tục tách thửa đã được điều chỉnh đáng kể. Theo đó, người sử dụng đất không chỉ cần đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu và hình dạng thửa đất theo quy định của địa phương, mà còn cần nắm vững các quy định mới về mẫu đơn, bản vẽ và nơi nộp hồ sơ để đảm bảo quá trình thực hiện thủ tục diễn ra nhanh chóng, chính xác.
I. Điều kiện tách thửa đất
1. Định nghĩa tách thửa đất
Tách thửa đất là thủ tục pháp lý để phân chia một thửa đất đang có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thành hai hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn. Sau khi tách thửa thành công, mỗi thửa đất mới sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Mục đích của việc tách thửa rất đa dạng, có thể là để:
· Phân chia tài sản thừa kế.
· Chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất.
· Phân chia tài sản chung của vợ chồng sau ly hôn.
· Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Điều kiện
- Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 của Điều 200 Luật Đất đai 2024 về việc tách thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
(1) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
(2) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
(3) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(4) Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
(5) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
- Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
(1) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
(2) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
(3) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
II. Thủ tục tách thửa đất từ ngày 01/7/2025 theo quy định mới nhất
1. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo Tiểu mục 1 Mục C Phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP Quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, hồ sơ tách thửa đất từ ngày 01/7/2025 như sau:
(1) Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
(2) Bản vẽ tách thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
(3) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất(nếu có).
2. Nộp hồ sơ
- Cơ quan có thẩm quyền tiếp cận hồ sơ gồm những cơ quan sau đây:
· Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
· Văn phòng đăng ký đất đai;
· Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:
· Nộp trực tiếp tại các cơ quan quy định tại Mục 1 Phần I này;
· Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
· Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
· Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;
· Khi nộp hồ sơ tại cơ quan quy định tại Mục 1 Phần I này theo hình thức quy định tại các điểm a, b và c Mục 2 này thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm e Mục 2 này; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức quy định tại điểm d Mục 2 này thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật;
· Đối với thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
3. Thời hạn giải quyết
(1) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
(2) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
- Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b Mục 1 Phần I thì trong thời gian 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
- Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.
(3) Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trên đây là nội dung hướng dẫn thủ tục tách thửa đất từ ngày 1/7/2025 theo quy định mới nhất. Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ trong quá trình thực hiện, hãy liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn nhanh chóng!